Leitfaden

Wie du deine erste Immobilie kaufst, ohne dich zu übernehmen

Cripto Adicto, Content-Creator für Finanzen und Investieren
Geschrieben von Zuletzt aktualisiert: · 10 Min. Lesezeit

Ein Immobilienkauf ist das größte Geschäft der meisten Menschen — und das, auf das sie sich am wenigsten vorbereiten. Dieser Leitfaden geht den Immobilienkauf in der richtigen Reihenfolge durch, beginnend mit der einzigen Frage, die zuerst zählt: wie viel Haus du dir wirklich leisten kannst.

Beginne mit der Leistbarkeit, nicht mit Inseraten

Fast alle machen es falsch herum. Man stöbert in Inseraten, verliebt sich und rechnet erst danach, ob man es zahlen kann. Dreh es um. Entscheide zuerst deine Zahl, dann such innerhalb davon.

Deine Zahl ergibt sich aus Einkommen, bestehenden Schulden und Eigenkapital — denselben Daten, die eine Bank nutzt. Der Rechner unten macht daraus einen Höchstpreis. Behandle ihn als Obergrenze, nicht als Ziel: Das Bank-Maximum ignoriert Lebensmittel, Kinder, Altersvorsorge und Sparen.

Eigenkapital und die Kosten, die niemand nennt

Das Eigenkapital ist nur der Anfang. Mehr Eigenkapital bedeutet einen kleineren Kredit, einen besseren Zins und niedrigere Raten — doch obendrauf kommen die Kaufnebenkosten, die die meisten Erstkäufer stark unterschätzen.

In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je Bundesland), Notar, Grundbuch und Makler oft auf über 12% des Preises. Entscheidend: Banken finanzieren diese Kosten meist nicht — du brauchst sie in bar, zusätzlich zum Eigenkapital. Plane sie getrennt ein, sonst entgleist dein Plan.

Die Monatsrate ist die echte Grenze

Du kaufst keinen Preis; du kaufst eine Monatsrate, und die ist mehr als Zins und Tilgung. Sie trägt auch Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung — eine gängige Faustregel ist rund 1% des Werts pro Jahr, unregelmäßig und unvermeidlich.

Die Leistbarkeit reagiert zudem extrem empfindlich auf den Zins. Ein oder zwei Punkte können dein Budget um zehntausende ändern. Teste deine Rate gegen einen höheren Zins, bevor du unterschreibst — nicht gegen den erhofften.

Solltest du überhaupt kaufen?

Eigentum ist nicht automatisch besser als Miete. Kaufen bringt hohe Anfangskosten, die sich nur mit der Zeit amortisieren, also lautet die ehrliche Frage: Wie lange bleibst du? Ziehst du womöglich in wenigen Jahren um, amortisieren sich diese Kosten vielleicht nie, und Mieten samt Investieren der Differenz kann dich reicher machen.

Das ist eine echte Rechnung, keine Identitätsfrage. Mach sie, bevor du dich emotional bindest.

Die richtige Reihenfolge

Zusammengefasst ist die vernünftige Reihenfolge: Baue Eigenkapital und einen separaten Topf für die Nebenkosten auf; halte einen Notgroschen intakt, damit eine Reparatur nicht zur Schuld wird; prüfe ehrlich deine Leistbarkeit; hol dir eine Finanzierungszusage, um als ernsthafter Käufer zu suchen; und erst dann beginne mit Besichtigungen. Verliebe dich zuletzt, nicht zuerst.

Das Wichtigste

  • Entscheide, was du zahlen kannst, bevor du ein einziges Inserat ansiehst, und behandle das Bank-Maximum als Obergrenze.
  • Plane Kaufnebenkosten getrennt vom Eigenkapital: Banken finanzieren sie meist nicht und sie liegen oft über 12% des Preises.
  • Du kaufst eine Monatsrate, keinen Preis: rechne Steuer, Versicherung und ~1%/Jahr Instandhaltung ein.
  • Ob Kaufen sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, wie lange du bleibst.
  • Hab einen Notgroschen und eine Finanzierungszusage, bevor du besichtigst.

Finde zuerst deine Zahl

Gib Einkommen, Schulden und Eigenkapital ein. Der Leistbarkeits-Rechner zeigt den maximalen Kaufpreis nach Bankregeln und die Monatsrate dahinter.

Leistbarkeits-Rechner öffnen →

Kurzer Check

0 / 3

1. Was solltest du vor dem Stöbern in Inseraten entscheiden?

2. Warum die Nebenkosten getrennt vom Eigenkapital einplanen?

3. Was entscheidet vor allem, ob Kaufen Mieten schlägt?

Häufige Fragen

Berechne, was du dir wirklich leisten kannst, bevor du Inserate ansiehst. Einkommen, Schulden und Eigenkapital ergeben mit den Bankregeln einen Höchstpreis. Zuerst deine Zahl zu entscheiden verhindert, dass du dich in eine Immobilie außerhalb des Budgets verliebst und emotional kaufst.
Es hängt von der Bank ab, aber mehr Eigenkapital bedeutet einen kleineren Kredit, besseren Zins und niedrigere Raten. Über das Eigenkapital hinaus kommen die Kaufnebenkosten (in Deutschland oft über 12%), die Banken meist nicht finanzieren und die du in bar brauchst.
Als Faustregel sollten in Deutschland alle Kreditraten zusammen rund 35% des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Der Leistbarkeits-Rechner macht aus Einkommen, Schulden, Zins, Laufzeit und Eigenkapital einen Höchstpreis. Behandle ihn als Obergrenze — viele zielen bewusst darunter.
Das hängt vor allem davon ab, wie lange du bleibst. Kaufen hat hohe Anfangskosten, die langsam zurückkommen, also begünstigt ein kurzer Aufenthalt oft Mieten und Investieren, ein langer das Kaufen. Es ist eine Rechnung: Mach einen Mieten-oder-Kaufen-Vergleich vor der Entscheidung.
Instandhaltung (Faustregel rund 1% des Werts pro Jahr), Grundsteuer, Versicherung und die Tatsache, dass jede Reparatur nun deine ist. Eine auf dem Papier tragbare Rate kann mit diesen Kosten zur Belastung werden, weshalb ein Notgroschen als Eigentümer wichtiger wird, nicht weniger.