Baufinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Belastungsquote, mit der Banken rechnen

«Wie viel Haus kann ich mir leisten» hat zwei Antworten: die, die eine Bank genehmigt, und die, mit der du entspannt lebst. Dieser Rechner startet mit der ersten, denn sie ist eine harte Grenze. In Deutschland gilt als Faustregel, dass die Wohnrate — und alle Kreditraten zusammen — rund 35% des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Das ist die Belastungsquote, und sie bestimmt das Ergebnis.

Deshalb kann das Abzahlen eines Autokredits dein Immobilienbudget stärker heben als eine Gehaltserhöhung: Jeder Euro bestehender Rate geht direkt aus den 35% ab, bevor ein einziger Euro zur Baufinanzierung fließt. Probier es oben: Senke das Feld «andere Raten» und sieh, wie der leistbare Preis springt.

Das Bank-Maximum ist nicht dein Budget

Hier ist die Falle, die der Rechner aufdecken soll: Der gezeigte Preis ist eine Obergrenze, kein Ziel. Die vollen 35% auszureizen macht dich «hausarm»: auf dem Papier Eigentümer, in der Praxis unfähig zu sparen, zu investieren oder einen Schock abzufedern.

Die genehmigte Zahl ignoriert alles, was keine Schuld ist: Lebensmittel, Kinder, Altersvorsorge, ein Leben. Eine Rate, die bei der Belastungsquote passt, kann trotzdem deine Ruhestands-Beiträge verdrängen und nichts für den Notgroschen lassen, den ein Haus nötiger macht, nicht weniger. Heizung, Dach, geplatztes Rohr — jetzt dein Problem, und es wartet nicht bis zum Zahltag.

Ein ehrlicheres Ziel

Viele, die finanziell entspannt bleiben, zielen deutlich unter das Maximum und halten die Wohnkosten näher an 25-30% des Einkommens. Rechne beide Wege: einmal mit den 35% der Bank, einmal mit der Quote, mit der du wirklich ruhig schläfst. Der Abstand ist deine Sicherheitsmarge.

Die Kosten, die der Kaufpreis verbirgt

Leistbarkeit ist nicht der Preis — es ist die Monatsrate, und die ist mehr als Zins und Tilgung. Dieser Rechner enthält Grundsteuer und Versicherung, aber Eigentum bringt mehr:

• Instandhaltung: eine gängige Faustregel ist rund 1% des Immobilienwerts pro Jahr im Schnitt. Unregelmäßig und unvermeidlich.
• Kaufnebenkosten: vorab fällig und in Deutschland hoch (oft über 12%). Getrennt vom Eigenkapital einplanen — Banken finanzieren sie meist nicht.
• Der Zins: Leistbarkeit reagiert extrem empfindlich auf den Zinssatz. Sichtbar in unserem Hypothekenrechner.

Ein Rechenbeispiel: zwei Käufer, gleiches Gehalt

Angenommen, zwei Menschen verdienen je 3.500 € netto im Monat. Auf dem Papier identische Budgets. In der Praxis völlig verschiedene.

Käufer A hat keine anderen Schulden. Seine vollen 35% — 1.225 € im Monat — können ins Wohnen fließen. Käufer B trägt eine Autorate von 350 € und 150 € Kartenminimum. Diese 500 € gehen vorab ab, sodass nur 725 € fürs Wohnen bleiben. Bei gleichem Zins und gleicher Laufzeit kann Käufer A ein Haus für zehntausende Euro mehr stemmen als B — bei identischem Einkommen. Die Lektion lautet nicht «verdiene mehr», sondern «trage weniger». Schulden vor dem Antrag zu tilgen ist oft der schnellste Weg zu einer größeren, günstigeren Finanzierung.

Jetzt der Stresstest. Beide sollten fragen: Was passiert mit der Rate, wenn der Zins beim Abschluss einen Punkt höher liegt, oder wenn ein Einkommen sechs Monate ausfällt? Ein Budget, das nur im besten Fall überlebt, ist kein Budget — es ist eine Wette. Modelliere den Zinsschock im Hypothekenrechner, bevor du dich bindest.

Bevor du dich zum Kauf entscheidest

Dass du dir ein Haus leisten kannst, heißt nicht, dass Kaufen jetzt am klügsten ist. Die vorgelagerte Frage ist, ob Kaufen über deinen Zeithorizont das Mieten schlägt: Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner beantwortet das mit dem Break-even-Jahr. Ziehst du in wenigen Jahren um, amortisieren sich die Kaufnebenkosten womöglich nie.

Dieses Tool ist Bildungsinhalt und keine persönliche Finanzberatung oder ein Finanzierungsangebot. Die tatsächliche Zusage hängt von Bonität, Beschäftigung, den Regeln der Bank und der Regulierung ab.