Mieten oder Kaufen Rechner

Mieten oder Kaufen: Was dieser Rechner wirklich vergleicht

Die meisten Vergleiche zu Mieten oder Kaufen sind unfair. Man stellt die Kreditrate neben die Miete, stellt fest, dass der Kredit Vermögen aufbaut, und erklärt den Kauf zum Sieger. Dabei fehlen genau die zwei Dinge, die über die Antwort entscheiden.

Das erste sind die Opportunitätskosten. Eigenkapital liegt nicht einfach herum: Es ist Kapital, das anderswo Rendite bringen könnte. Wer 80.000 € in eine Immobilie bindet, verzichtet auf das, was diese 80.000 € in einem Indexfonds erwirtschaftet hätten. Das zweite sind die Transaktionskosten. Kaufen und Verkaufen ist in Deutschland extrem teuer, und diese Kosten fallen an, ob die Immobilie steigt oder nicht.

Dieser Rechner berücksichtigt beides. Er verfolgt die Nettokosten des Kaufens (alles, was du zahlst, abzüglich des Vermögens nach Verkaufskosten) gegen die Nettokosten des Mietens (gezahlte Miete abzüglich des Depots, das du mit Eigenkapital und monatlicher Differenz aufbaust). Die kleinere Zahl gewinnt.

Das Break-even-Jahr ist die ganze Antwort

Das nützlichste Ergebnis hier ist das Break-even-Jahr: der Punkt, an dem Kaufen aufhört, teurer zu sein als Mieten. Davor liegt Mieten vorn, danach zieht Eigentum davon.

Das ist entscheidend, weil es eine schwammige Identitätsfrage in eine konkrete verwandelt: Wie lange bleibe ich? Liegt dein Break-even bei Jahr neun und du ziehst in vier Jahren um, hat die Rechnung dir bereits geantwortet.

Warum die Kaufnebenkosten die ersten Jahre bestimmen

Kaufnebenkosten fallen sofort an und kommen nie zurück. Zahlst du 12% beim Kauf und 5% beim Verkauf, startest du am Tag der Unterschrift 17% im Minus. Bei 2,5% Wertsteigerung dauert es rund sieben Jahre, das allein aufzuholen.

Deshalb schmerzen auch die Kreditzinsen am Anfang am meisten: In den ersten Jahren geht der Großteil der Rate in Zinsen, nicht in die Tilgung. Sichtbar wird das in unserem Hypothekenrechner.

Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab

Die 12% Voreinstellung sind realistisch für teure Bundesländer, aber der genaue Wert hängt davon ab, wo du kaufst — und er ist die Zahl, die dein Ergebnis am ehesten kippt:

• Die Grunderwerbsteuer reicht 2026 von 3,5% in Bayern bis 6,5% in Brandenburg, NRW, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
• Bayern ist das einzige Bundesland, das seit 2006 nie erhöht hat.
• Dazu kommen Notar und Grundbuch (rund 1,5-2%) sowie die Maklerprovision (oft etwa 3,57% inkl. 19% MwSt.).
• In NRW und Brandenburg liegen die Kaufnebenkosten damit über 12% des Kaufpreises.

Wichtig: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht — dieses Geld musst du zusätzlich zum Eigenkapital aufbringen. Prüfe den aktuellen Satz deines Bundeslandes, etwa in der Bundesländer-Tabelle oder bei Wüstenrot.

Die Stellschrauben, die wirklich zählen

Wer mit den Feldern spielt, merkt: Die meisten ändern wenig. Drei dominieren:

Die Rendite deiner Anlage. Der versteckte Hebel. Verzinst sich dein Eigenkapital mit 7% statt 2,5%, wird Mieten deutlich stärker, weil das Depot des Mieters die Arbeit macht, die die Immobilie leisten sollte. Sichtbar im Zinseszinsrechner.

Die Wertsteigerung. Kleine Änderungen bewegen viel, und bei keiner Zahl belügt man sich mehr. Der langfristige reale Anstieg ähnelt weit eher der Inflation als den zweistelligen Anekdoten aus Boomphasen.

Die Mietsteigerung. Miete verzinst sich; eine feste Kreditrate nicht. Über 20 bis 30 Jahre wird das leise zum stärksten Argument fürs Kaufen. Unser Inflationsrechner zeigt, was das mit der Kaufkraft macht.

Was Zahlen nicht sagen können

Ein Rechner optimiert eine einzige Größe: Geld. Er sagt nichts über die Sicherheit, nicht gekündigt zu werden, die Freiheit, eine Wand herauszureißen, oder die Flexibilität, nächstes Jahr einen Job in einer anderen Stadt anzunehmen.

Er unterstellt außerdem, dass du die Differenz investierst. Die meisten Mieter tun das nicht — sie geben sie aus. Wenn du dieses Geld nicht wirklich jeden Monat arbeiten lässt, ist die Mietspalte Fiktion, und der Zwangssparplan eines Kredits wird zu einem echten Vorteil, den dieses Modell nicht abbildet.

Nutze das Ergebnis als einen Datenpunkt, nicht als Entscheidung. Und denk daran: Das ist Bildungsinhalt, keine persönliche Finanzberatung.

Der deutsche Sonderfall: Warum Mieten hier oft besser dasteht

Deutschland hat eine der niedrigsten Eigentumsquoten Europas, und das ist kein kultureller Zufall — es ist eine rationale Reaktion auf die Rahmenbedingungen. Drei davon schlagen direkt auf diesen Rechner durch.

Erstens die Kaufnebenkosten. Mit bis zu 6,5% Grunderwerbsteuer plus Notar, Grundbuch und Makler liegen sie in Spitzenländern über 12%. Das ist mehr als das Doppelte dessen, was ein Käufer in vielen anderen Märkten zahlt — und weil Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren, musst du sie zusätzlich zum Eigenkapital aufbringen. Dieser Betrag ist am Tag der Unterschrift weg und kommt nie zurück.

Zweitens der Mieterschutz. In vielen Ländern ist Mieten unsicher: Der Vertrag läuft ein Jahr, danach entscheidet der Vermieter. In Deutschland sind unbefristete Verträge die Norm und Mieterhöhungen sind gedeckelt. Damit verschwindet das stärkste nicht-finanzielle Argument fürs Kaufen — die Sicherheit, bleiben zu dürfen — fast vollständig.

Drittens die Mietsteigerung. Genau deshalb ist die Voreinstellung hier bei 2,5% statt 3%: Wo Erhöhungen begrenzt sind, verzinst sich die Miete langsamer, und der größte langfristige Vorteil des Kaufens — die eingefrorene Rate gegen die ewig steigende Miete — wirkt schwächer.

Was das für dein Break-even-Jahr bedeutet

Alle drei Effekte schieben den Break-even nach hinten. Wo in anderen Märkten das fünfte oder sechste Jahr realistisch ist, landet man in Deutschland eher bei acht bis zwölf Jahren. Die praktische Konsequenz: Kaufen lohnt sich hier erst, wenn du wirklich sicher bist, lange zu bleiben. Wer alle paar Jahre den Wohnort wechselt, verbrennt mit jedem Kauf zweistellige Prozentsätze an Nebenkosten.

Spiel es selbst durch: Setz die Kaufnebenkosten von 12% auf 8% (etwa Bayern ohne Makler) und beobachte, wie viele Jahre der Break-even nach vorn springt. Genau diese eine Zahl entscheidet in Deutschland häufiger als der Zinssatz.