Calculadora de Alquilar o Comprar
Descubre si te conviene alquilar o comprar vivienda. Esta calculadora de alquilar o comprar compara el coste neto real de las dos opciones —incluido el dinero que habrías invertido en vez de inmovilizarlo en la entrada— y te da tu año de equilibrio.
Tus números
Alquilar o Comprar: qué compara de verdad esta calculadora
Casi todas las comparaciones de alquilar o comprar hacen trampa. Ponen la cuota de la hipoteca al lado del recibo del alquiler, observan que la hipoteca genera patrimonio y proclaman ganadora a la compra. Eso se salta las dos cosas que deciden la respuesta.
La primera es el coste de oportunidad. La entrada no es dinero parado: es capital que podría estar rentando en otro sitio. Si inmovilizas 50.000 € en un piso, renuncias a lo que esos 50.000 € habrían hecho en un fondo indexado. La segunda son los gastos de transacción. Comprar y vender vivienda en España es caro de verdad, y esos gastos se pagan suba o no suba el piso.
Esta calculadora incorpora las dos. Sigue el coste neto de comprar (todo lo que pagas menos el patrimonio que te llevas tras los gastos de venta) frente al coste neto de alquilar (alquiler pagado menos la cartera que construyes con la entrada y la diferencia mensual). Gana el número más bajo.
El año de equilibrio es toda la respuesta
El dato más útil de aquí es el año de equilibrio: el momento en que comprar deja de salir más caro que alquilar. Antes, gana el alquiler. Después, la propiedad se despega.
Esto importa porque convierte una pregunta identitaria difusa («¿soy de los que compran?») en una concreta: ¿cuántos años me voy a quedar? Si tu equilibrio está en el año nueve y prevés mudarte en cuatro, la aritmética ya te ha respondido.
Por qué los gastos de compra dominan los primeros años
Los gastos de compra se pagan al principio y no se recuperan. Si pagas un 10% por entrar y un 5% por salir, empiezas un 15% por debajo el día de la firma. Con una revalorización del 3% anual, tardas unos cinco años solo en recuperar eso.
También es la razón de que los intereses de la hipoteca duelan más al principio: durante los primeros años, la mayor parte de la cuota son intereses, no amortización. Míralo en nuestra calculadora de hipoteca.
El ITP cambia según tu comunidad autónoma
El 10% por defecto es una estimación razonable para España, pero el impuesto depende de dónde compres, y es el dato que más puede darle la vuelta al resultado. En 2026 el ITP de vivienda de segunda mano se mueve aproximadamente entre el 6% y el 10%:
- Madrid aplica alrededor del 6%; Andalucía en torno al 7%; Asturias sobre el 8%; Cataluña llega al 10%.
- La Comunidad Valenciana baja su tipo general del 10% al 9% a partir del 30 de junio de 2026.
- A eso hay que sumar notaría, registro y gestoría: aproximadamente un 1-2% más.
- Si compras obra nueva no pagas ITP sino IVA del 10% más AJD (que varía por comunidad).
Hay bonificaciones importantes para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad y VPO, que en algunos casos dejan el tipo muy por debajo. Consulta el tipo vigente de tu comunidad en la Agencia Tributaria o en la comparativa de la OCU antes de fiarte de ningún valor por defecto.
Las variables que de verdad mueven el resultado
Si juegas con los campos verás que la mayoría apenas importan. Tres dominan:
La rentabilidad de tu inversión. Es la palanca oculta. Si tu entrada compone al 7% en vez de al 3%, el alquiler se vuelve mucho más competitivo, porque la cartera del inquilino hace el trabajo que se suponía que hacía el piso. Compruébalo en la calculadora de interés compuesto.
La revalorización de la vivienda. Cambios pequeños mueven mucho el resultado, y es el número sobre el que menos honesta es la gente. La subida real a largo plazo se parece bastante más a la inflación que a las anécdotas de dos dígitos que todos recordamos de los booms.
La subida del alquiler. El alquiler compone; una hipoteca a tipo fijo, no. A 20 o 30 años esto se convierte discretamente en el mejor argumento para comprar: tu coste de vivienda se congela mientras el del inquilino sigue subiendo. Nuestra calculadora de inflación enseña lo que eso hace con tu poder adquisitivo.
Lo que los números no te pueden decir
Una calculadora optimiza una sola variable: el dinero. No tiene nada que decir sobre la seguridad de que no te echen, la libertad de tirar un tabique o la flexibilidad de aceptar un trabajo en otra ciudad el año que viene.
Además da por hecho que inviertes la diferencia. La mayoría de inquilinos no lo hacen: se la gastan. Si no vas a poner ese dinero a trabajar todos los meses, la columna del alquiler es ficción, y el ahorro forzoso de una hipoteca pasa a ser una ventaja real que este modelo no te reconoce.
Usa el resultado como un dato más, no como la decisión. Y recuerda que esto es contenido educativo, no asesoramiento financiero personalizado: tu situación fiscal, tu comunidad y tu estabilidad laboral cambian la respuesta.
Cómo Calcular Alquilar vs Comprar
Fórmula: Net cost of buying vs (rent paid − investment return on the deposit)
- Suma todos los costes de comprar: entrada, gastos, hipoteca, mantenimiento, IBI.
- Resta el patrimonio que conservas tras gastos de venta y revalorización.
- Para alquilar, suma el alquiler y resta lo que renta invertir la entrada.
- Gana el coste neto más bajo; el año de equilibrio marca el cruce.