Calculatrice de Capacité d'Emprunt

Le taux d'endettement de 35% que les banques appliquent

« Quel bien puis-je acheter » a deux réponses : celle qu'une banque approuvera et celle avec laquelle vous vivrez sereinement. Cette calculatrice part de la première, car c'est une limite ferme. En France, la règle du HCSF plafonne le taux d'endettement à 35% des revenus (assurance comprise), toutes charges de crédit confondues.

C'est pourquoi rembourser un crédit auto peut augmenter votre budget immobilier plus qu'une hausse de salaire : chaque euro de mensualité existante sort directement des 35% avant qu'un seul euro n'atteigne le prêt immobilier. Essayez ci-dessus : baissez le champ « autres mensualités » et regardez le prix accessible bondir.

Le maximum de la banque n'est pas votre budget

Voici le piège que la calculatrice veut révéler : le prix affiché est un plafond, pas une cible. Emprunter les 35% entiers vous laisse « pauvre avec un bien » : propriétaire sur le papier, incapable en pratique d'épargner, d'investir ou d'absorber un imprévu.

Le chiffre approuvé par la banque ignore tout ce qui n'est pas une dette : les courses, les enfants, la retraite, une vie. Une mensualité correcte au regard du taux d'endettement peut quand même étouffer vos versements retraite et ne rien laisser pour l'épargne de précaution qu'un bien rend plus nécessaire, pas moins. Une chaudière, une toiture, une fuite : c'est votre problème désormais, et cela n'attend pas la paie.

Une cible plus honnête

Beaucoup de ceux qui restent à l'aise visent bien en dessous du maximum, gardant le coût logement plus proche de 28-30% des revenus. Calculez des deux façons : une fois au 35% de la banque, une fois au taux avec lequel vous seriez vraiment détendu. L'écart entre les deux est votre marge de sécurité.

Les coûts que le prix affiché cache

La capacité d'achat n'est pas le prix : c'est la mensualité, et elle dépasse le capital et les intérêts. Cette calculatrice intègre taxe foncière et assurance, mais la propriété en implique davantage :

• Entretien : une règle courante est environ 1% de la valeur du bien par an, en moyenne. Irrégulier et inévitable.
• Frais de notaire : payés d'emblée et lourds (7-8,5% dans l'ancien). À budgéter à part de l'apport.
• Le taux : la capacité est très sensible au taux du crédit. Voyez-le dans notre calculatrice de crédit immobilier.

Un exemple concret : deux acheteurs, même salaire

Imaginez deux personnes gagnant chacune 3 500 € nets par mois. Sur le papier, des budgets identiques. En pratique, très différents.

L'acheteur A n'a aucune autre dette. Ses 35% entiers — 1 225 € par mois — peuvent aller au logement. L'acheteur B traîne une mensualité auto de 350 € et 150 € de minimums de carte. Ces 500 € partent d'emblée, ne laissant que 725 € pour le logement. À taux et durée égaux, l'acheteur A peut s'offrir un bien valant des dizaines de milliers de plus que celui de B, à revenu identique. La leçon n'est pas « gagnez plus » ; c'est « traînez moins ». Solder ses dettes avant de déposer son dossier est souvent la voie la plus rapide vers un prêt plus grand et moins cher.

Testez maintenant la résistance. Les deux devraient se demander : qu'arrive-t-il à la mensualité si le taux monte d'un point au moment de signer, ou si un revenu disparaît six mois ? Un budget qui ne survit qu'au meilleur scénario n'est pas un budget : c'est un pari. Modélisez le choc de taux dans la calculatrice de crédit immobilier avant de vous engager.

Avant de décider d'acheter

Pouvoir payer un bien ne veut pas dire qu'acheter soit le plus malin maintenant. La question préalable est de savoir si acheter bat louer sur votre horizon : notre calculatrice louer ou acheter y répond avec l'année d'équilibre. Si vous déménagez dans quelques années, les frais d'achat peuvent ne jamais s'amortir.

Cet outil est éducatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé ni une offre de prêt. L'accord réel dépend de votre profil, de votre emploi, des règles de la banque et de la réglementation.